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离婚纠纷 07-18 785
《施某房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》【北京市第二中级人民法院（2017）京02民终9165号】，本院认为，对于合同效力，施某认为白某作为监护人，签订合同出售房屋并非为其利益，该合同违反了《中华人民共和国民法通则》第十八条的规定，应属违反法律强制性规定而无效。对此，本院认为该买卖合同合法有效，具体分析如下：首先，对于监护人出售登记在未成年人名下的房屋，判断该买卖合同效力时，直接的法律依据并非民法通则对于监护人保护的法律规定，而是该法及《中华人民共和国合同法》关于代理行为对合同效力影响的规定。即未成年人的法定代理人，代理未成年人对外实施民事法律行为时，是否存在违反代理人义务、滥用代理权等导致合同无效的行为。本案中，白某系施某的法定代理人，以符合彼时市场行情的价格，经第三方居间介绍，与买受人高某缔结买卖合同，代理施某出售登记在其名下的房屋，已尽到法定代理人的义务。高某向案外人支付部分定金，系在白某指定下完成。高某依约履行合同的行为，不能认定为恶意。因此，白某代理施某出售房屋的行为合法有效。《存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，并未法律法规的强制性规定，亦属有效。其次，民法通则第十八条规定，监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。监护人不履行监护职责或者侵害被监护人的合法权益的，应当承担责任；给被监护人造成财产损失的应当赔偿损失。该条规定的目的，系用于规制监护人与被监护人，以及与被监护人其他利害关系人间的关系。当监护人有侵害被监护人合法权益行为的，应当承担相应责任。此规定从法律层面上为监护人处理被监护人财产设置了完整的保护体系。同时，对于“为被监护人利益”，民法通则条款中并无准确定义，实践中判断出售房屋是否系为其利益也较为困难。一旦出现争议，当事人陈述的意见大多源于主观，易因涉及利益对象不同而发生变化，较难确认真实性。因此，与处理被监护人财产的方式相比，是否将其财产以合理价格转化价值，作为保护被监护人利益的判断标准更为适当。此外，一味限制处理未成年人财产，则必然导致对被监护人利益的保护走向相反一面。因此，民法通则第十八条，不能成为判断本案买卖合同效力的直接法律依据。
